iphone app
Download Minkner App "Real Estate Mallorca"
  • 1500 properties to choose from
  • Exclusive object photography
  • Easy sightseeing request

Fastighetsköp i Spanien

Till skillnad från tysk rätt kräver köpeavtal rörande en fastighet i Spanien varken skriftlig form eller registrering hos notarie. Men sådan registrering är förutsättning för införande i fastighetsregistret. Uppgiften i fastighetsregistret är oumbärlig för köparen, eftersom denne annars inte har fastlagd rätt till innehavet och löper risk att tidigare ägare fortfarande kan förfoga över fastigheten. Därför måste varje fastighetsaffär i Spanien registreras hos notarie.

Fastän parterna i princip omedelbart kunde gå till en notarie kommer hos denne i praktiken av olika orsaker andra avtal i förgrunden.
När en intresserad köpare har hittat sin drömfastighet uppstår ofta en rad frågor att reda ut. En arkitekt eller annan sakkunnig bör alltid se närmare på fastigheten, förhandla med banken rörande finansieringen och underhandla med skattekonsult eller advokat rörande avtalets utformning. För detta måste köpare skaffa fram olika dokument rörande fastigheten. Det brukar ta några veckor innan avtalet kan undertecknas hos notarie, fastän båda parter redan tidigare kan vara slutgiltigt eller tillfälligt bundna till detta. De vanligaste avtalsformerna för detta är reserveringsavtal, optionsavtal och skriftligt privat avtal.

Reserveringsavtalet

Reserveringsavtalet kommer i fråga om köparen bara har ett allmänt ökat köpintresse. Det innebär att säljaren förbinder sig att hålla fastigheten reserverad några dagar mot en oftast obetydlig avgift. Om intressenten beslutar sig för köp inom denna frist, så räknas denna avgift oftast in i optionsavgiften eller köpesumman.

Optionsavtalet

Optionavtalet ger en mycket starkare bindning. Det innebär att säljaren (optionsgivaren) oftast mot optionsavgift ger köparen (optionstagaren) rätten att inom en optionsfrist förvärva fastigheten till ett visst pris. Inom denna frist får säljaren inte sälja fastigheten till någon annan. Optionsavgiften brukar vara 10% av köpesumman, som vid köp tillgodoskrivs köppriset men annars hålls kvar av säljaren. Om köparen utövar sin optionsrätt och säljaren inte kan uppfylla sitt åtagande att överlåta egendomen, t.ex. för att han ha sålt den till någon annan för ett högre pris, så överenskoms normalt att säljaren måste återbetala dubbla optionsavgiften till köparen. Om köparen har andra eller ytterligare rättigheter under avtalet beror på hur optionsavtalet är utformat.

Det skriftliga privatavtalet

Ett skriftligt privat köpeavtal innebär att fastigheten säljs med rättslig bindning. Detta avtal används ofta när parterna strax vill stadfästa köpet och av skattetekniska skäl har till avsikt att hos notarien ange ett lägre pris än den egentliga köpesumman. I detta avtal införs den verkliga köpesumman. Detta är ett vanligt förfarande, men det är trots det olagligt.

Det notariella köpeavtalet

Det notariella köpeavtalet, känt som "escritura" , är som sagt en förutsättning för att den nya innehavaren kan införas i fastighetsregistret. Förutom parternas persondata innehåller notariens stadfästelse även en detaljerad beskrivning av fastigheten med eventuellt befintliga belastningar, köpesumman och betalningsvillkoren. När en spansk notarie upprättar ett köpeavtal rörande ett markområde måste han utföra vissa åligganden. Han måste övertyga sig om de berörda personernas identitet och på grundval av ett tidigare begärt, aktuellt utdrag ur fastighetsregistret kontrollera att parternas uppgifter stämmer med dem i fastighetsregistret. Han skall även kontrollera att det finns kvittering avseende senaste kommunalskatt och vid försäljning av en gemenskapsfastighet även ett intyg från förvaltaren och ordföranden att kostnader för gemenskapen blivit betalda. Senast inom 24 timmar efter att notariens urkund undertecknats skall denne underrätta fastighetskontoret att så skett.

Det spanska fastighetsregistret

Samtidigt med att notarien underrättar myndigheten om försäljningen görs en anteckning i fastighetsregistret, vilket innebär att ytterligare registreringar är spärrade i 10 dagar.Om köparen inom denna period lägger fram en försäljningsurkund hos fastighetsreristret, så förlängs denna anteckning i ytterligare 60 arbetsdagar. Efter att markförvärvsskatt har betalts till skattemyndigheten kan den nya ägaren få lagfart på fastigheten.

Kontakt